自然资源部建议取消地价上限？有望取消“限墅令”？对温州影响？-凯发ag旗舰厅

10月17日，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

据报道：济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等城市已落地“取消地价上限”这一动作，多数城市将在下一批次土地出让文件中删去地价上限等内容。北京、上海等核心城市仍在研究如何调整竞买规则。

“地价上限”是2021年8月提出，实施的城市不得超过15%，初衷是为了给降温，实现控制地价、降低溢价率的目标。

然而，前两年受市场下行影响，热度已经处于低位。以温州为例，今年第三季度，市区土地市场涉宅0成交。截止9月底，市区成交宅地建面约180万方，不到去年的4成（统计数据来源：温州圈），主城区仅有14块有溢价成交。

据数据显示，2023年前三季度仅3个城市的成交建面超过1000万平方米，较2022年同期少4个（数据来源：cric）。考虑到房企拿地信心仍在低位，在这样的背景下，对土拍规则进行调节也在情理之中。

取消地价上限是为了减少行政干预，让土地资源发挥真实价值，增强对地方收入的支撑，降低的可能性，推进市场回归正常化。

那么，取消地价上限是否有实际性的作用呢？自2021年年初实施以来，供地政策发生了多轮变化和调整，整体呈现“松-紧-松”的格局。不过，不变的是房企依然存在疲态，整体效果并不明显。

据数据显示，59个样本市（县）2023年前三季度平均预供地完成率约68%（数据来源：cric），除上海、深圳、成都、郑州、青岛、长春等少数城市外，大多数城市未能如期完成预供地清单计划。

简而言之，一来相比前两年，土地供应量有所下降；还有就是，房企拿地愈发谨慎，大量缺少确定性的“意向买家”，导致不少地块频频面临未供或者流拍的情况。

在当下的环境下，多以底价成交，能成功出让都已不易，更别说达到地价上限了，多数城市的地价限价政策名存实亡。

对于多数城市而言，土地出让仍是一道难关，取消地价上限倒也不是很有利的政策，反倒是应该关注市场销售方面的回暖。

另外，建议取消远郊区容积率1.0限制，会带来哪些影响呢？

首先，取消远郊区容积率1.0的限制，意味着一些位于远郊区容积率低的项目，可以做到。

对于温州而言， 一些主城区的边缘板块也许多了一分生机，比如仰义、藤桥、三溪、瓯江口、滨海等把自己定义为远郊的区域，是不是意味着将会有容积率1.0以下的出让？

不过话说回来，远郊毕竟较为缺少城市，从自住、投资属性来看，都较为缺乏居住舒适度跟溢价空间，即便是容积率低，那会有人买账嘛？

当然，对于一些文旅项目也是利好政策，这两年文旅项目盛行，那些容积率较低的项目可以光明正大地做舒适性墅区。倘若真的取消远郊地区容积率1.0的限制，未来竞争压力势必会增加，一些或高低配墅区去化难度增加不说，就连低密产品的竞争也会加剧。

短期来看，取消远郊区容积率1.0限制、取消土地最高价限制对情绪和均将产生一定积极影响，但是并不能从根本上改变整体土拍市场遇冷的趋势，楼市窗口期的整体趋势还是需要时间验证。

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